Kiracının Hakları Nelerdir? Ev Sahibi Kira Artışında Sınırı Aşarsa Ne Yapabilirim?

Kira hukuku, özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok sorun yaşadığı alanların başına geldi. "Ev sahibim TÜFE'nin çok üzerinde zam istiyor, ne yapabilirim?", "Ev sahibi beni çıkarabilir mi?", "Depozitomi geri alamıyorum" gibi sorular hukuki danışmanlık taleplerinin büyük bir bölümünü oluşturuyor. Bu yazıda kiracının temel haklarını, kira artış sınırlarını ve ev sahibinin yasal sınırı aşması durumunda başvurulabilecek yolları ele alıyoruz.

Kira Artışında Yasal Sınır Nedir? (Güncel Durum)

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kiralarında yenilenen dönemlerde taraflarca kararlaştırılacak artış oranının bir önceki kira yılının TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemeyeceğini hükme bağlamaktadır.

Pandemi döneminde getirilen ve belirli bir süre uygulanan geçici kira artış tavanı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten itibaren konut ve işyeri kiralarında artış oranı yeniden TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre belirlenmektedir.

Pratik örnek: Kira sözleşmeniz Eylül ayında yenileniyorsa, o ay açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması ne ise ev sahibi en fazla o oranda artış yapabilir. Bu oranın üzerindeki artış talebi hukuken geçersizdir.

Ev Sahibi TÜFE Sınırını Aşan Zam İsterse Ne Yapabilirim?

Kiracı, yasal sınırı aşan artış taleplerini kabul etmek zorunda değildir. Bu durumda izleyebileceğiniz yol şudur:

1. Yasal oran üzerinden ödemeye devam edin. TÜFE oranında hesaplanan kira bedelini ödemeye devam edebilirsiniz. Ev sahibi, yasal sınır içindeki artışa uyduğunuz sürece kirayı eksik ödendiği gerekçesiyle icra takibi başlatamaz ya da tahliye davası açamaz.

2. Yazılı itiraz edin. Ev sahibinin yasal sınırı aşan artış talebini noter ihtarnamesi ile kabul etmediğinizi bildirmeniz, olası bir uyuşmazlıkta önemli bir ispat aracı olur.

3. Kira tespit davası açılabilir. Taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık çıkması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açılabilir. Bu davada hâkim, TÜFE verisini ve emsal kira bedellerini değerlendirerek hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.

5 Yılını Dolduran Kiracılar İçin Özel Durum

TBK m. 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse ev sahibi, mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerinin önemli ölçüde altında kaldığını öne sürerek TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın kira tespit davası açabilir.

Bu davada mahkeme; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, niteliğini ve bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu K.2021/1168 sayılı kararında, bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden hak ve nesafet ilkesi gözetilerek makul bir indirim yapılması gerektiğine hükmetmiştir.

Kiracının Temel Hakları

Haksız Tahliyeye Karşı Korunma

Ev sahibi, mahkeme kararı olmadan kiracıyı tahliye edemez. Kapıyı kilitleme, eşyaları dışarı çıkarma, elektrik-su bağlantısını kesme gibi yollara başvurması hukuken yasaktır ve suç teşkil eder.

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği yasal sebepler sınırlı sayıdadır; başlıcaları şunlardır:

• Kiranın ödenmemesi (iki haklı ihtar koşulu)

• Tahliye taahhütnamesi verilmişse belirlenen tarihin dolması

• Ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı

• Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım gerektirmesi

Zorunlu Onarım Hakkı

Kiralananın kullanımını engelleyen önemli bir arıza ortaya çıktığında (su tesisatı patlaması, çatı sızıntısı vb.) ev sahibi bu onarımı yapmakla yükümlüdür. Ev sahibinin onarımı yapmaktan kaçınması halinde kiracı, bu giderleri karşılayıp kira bedelinden mahsup etme ya da dava yoluna başvurma hakkına sahiptir.

Depozito İadesi

Kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibi, kiracının herhangi bir zarara yol açmadığı durumlarda depozitoyu iade etmek zorundadır. Yerleşik Yargıtay içtihadına göre iade edilecek depozito miktarı değer kaybına uğramamış olmalıdır; iade anında güncel değerini yitirmişse bu farkın telafi edilerek ödenmesi gerekir.

Ev sahibi depozitoyu haksız yere iade etmezse kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde alacak davası açabilir.

Kiralananı Kullanma ve Mahremiyet Hakkı

Ev sahibi, kiracının iznini almaksızın kiraya verdiği konuta giremez. Kiracının rızası olmadan evin gösterilmesi, fotoğraf çekilmesi de hukuken mümkün değildir.

Ev Satılırsa Kiracı Ne Olur?

Ev sahibi kiracı otururken mülkünü satabilir. Ancak yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesine uymak zorundadır; kiracı, sözleşme sona erene kadar evde oturma hakkını korur.

Yeni ev sahibinin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmesi halinde, mülkiyeti edindikten sonra bir ay içinde kiracıya ihtar çekmesi ve sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. Bu sürelere uyulmadan açılan tahliye davaları reddedilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Yazılı sözleşme yapılmaması: Sözlü kira sözleşmeleri hukuken geçerli olsa da ispat güçlüğü yaratır. Her zaman yazılı sözleşme yapın.

• Tahliye taahhütnamesini düşünmeden imzalamak: Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan tahliye taahhütnameleri Yargıtay tarafından geçersiz sayılabileceğinden bu konuya dikkat edin.

• Yasal sınırı aşan artışı kabul etmek: Baskı altında imzaladığınız artış oranları ileride bağlayıcı olabilir. Kabul etmeden önce mutlaka hukuki değerlendirme yaptırın.

• Depozitoyu makbuz almadan ödemek: Depozito ödemesini her zaman belgeleyip makbuz alın.

Sonuç

Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu'nda kiracı lehine önemli güvenceler içermektedir. Ev sahibinin TÜFE sınırını aşan artış taleplerine boyun eğmek, hukuki yollara başvurmak yerine evi terk etmek veya depozitosunu talep etmemek gibi tutumlar ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Tekirdağ, Edirne, Kırklareli ve İstanbul çevresinde kira uyuşmazlığı yaşıyorsanız veya haksız tahliye tehdidiyle karşı karşıyaysanız hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.